RETASADA 
ANTES U$S.395.000.
AHORA U$S.310.000.
Estudio de Factibilidad
Ubicación Lote: Mercedes 3373/75
Superficie de la Parcela: 153.15m2
Zonificación Código Anterior: R2bII Fot:1.2
Distrito Según Normativa Vigente: U.S.A.M (Unidad de Sustentabilidad de Altura media) Mixtura 2

Se podría proyectar un edificio de:
Superficie cubierta total Vendible = 818.51m2
Superficie Balcón/Terraza/patio PB Vendible = 174.64m2
Con una superficie total aproximado de 1280.15m2
Posible pisada de proyecto para el cálculo de superficies vendibles

Normativa a Aplicar Según Código Vigente:
Unidades de Sustentabilidad de Altura Media (U.S.A.M.)
La edificabilidad máxima se corresponde con una Altura Máxima de diecisiete metros con veinte
centímetros (17,20m) con una altura de Planta Baja mínima de tres metros (3m), la cual no puede tener una
cota inferior a cero en los primeros ocho metros (8m) de fondo contados desde la L.O. con excepción de rampas
vehiculares y escaleras.
El área edificable se encuentra limitada por L.O. y la L.F.I.
En parcelas de esquina está definido por la L.O.E. En los casos de retiros obligatorios, estará definido por la
L.E.
Se puede edificar subsuelo según el artículo 6.6. del presente Código.

Perfil Edificable
Por encima de dicha altura, para el Corredor de Altura (C.A.), el Corredor Medio (C.M.) y las Unidades de Sustentabilidad de Altura Alta y Media (U.S.A.A. y U.S.A.M.) se podrá construir un nivel retirado a dos (2) metros de L.O. con una altura máxima de tres (3) metros. Por encima de dicho nivel, se podrá construir otro nivel, retirándose a cuatro (4) metros de la L.O. y de la L.F.I., sin sobrepasar un Plano Límite trazado a siete (7) metros de la altura máxima de la fachada
Los paramentos verticales envolventes de dichos volúmenes deberán ser tratados con materiales de igual jerarquía que los de las fachadas, formando una unidad de composición arquitectónica.


Construcciones Permitidas por sobre los Planos Límites
Por encima de los Planos Límites determinados en el artículo 6.3 solo podrán sobresalir antenas según el artículo 6.10, pararrayos y conductos, balizamientos cuando sean exigidos por autoridad técnica competente; claraboyas; paneles solares; chimeneas y para petos de azoteas de hasta un
metro y veinte centímetros (1,20) de altura. Se podrá superar en dos con cincuenta (2,50) metros en
U.S.A.B. 2 y U.S.A.M. y tres metros con veinticinco centímetros (3,25 metros) en U.S.A.A., C.M. y C.A. estos planos límite con el sobrerrecorrido del ascensor.

Balcones
Los balcones de las edificaciones se regirán por las siguientes reglas:
-En la fachada principal podrán sobresalir de la L.O. hasta un metro con cincuenta centímetros (1,5 m) para
anchos de calle menor a 30mts
O ancho de calle /12 = 1.44mts Para Calle Navarro
Sobre la L.F.I. podrán sobresalir hasta un metro con cincuenta centímetros (1,5 m).

Área Edificable
En todos los casos se garantiza a las parcelas una banda edificable mínima de dieciséis (16) metros.
Extensiones vinculadas al Centro Libre de Manzana
A) En el caso de parcelas que disten menos de treinta y cuatro (34) metros de las prolongaciones de las
L.O. concurrentes, y el edificio lindero cuente con un área descubierta existente, la nueva construcción
no deberá generar medianeras expuestas, retirándose de la L.D.P lateral tres (3) metros como mínimo.
El área descubierta resultante será considerada Espacio Urbano

Estudio de Linderos
La parcela en estudio cuenta con dos linderos consolidados, y de mayor altura al distrito, ambos frentistas a Av. Beiro, parcelas 11a y11b, en la parcela 11b, se podrá proyectar un edificio igualando la altura sobre el frente, y copiando el perfil edificable de la parcela de la esquina,, dejando sobre el otro eje 3.00ms libres y respetando la altura del distrito según el siguiente detalle.
Y sobre la parcela 11ª, podrá igualar el perfil edificable de la línea de contrafrente y deberá retirarse 3.00mts del área descubierta del lindero consolidado existente, según el siguiente detalle.
6.5.5. Completamiento de Tejido o Edificabilidad
Se permite el completamiento de tejido o edificabilidad cuando la altura de alguno de los edificios
linderos supere la altura máxima de la parcela a edificar.

El edificio se adosará equiparando los niveles de techos y terrazas con los niveles correspondientes
del edificio lindero, en sus alturas sobre L.O. y en las de cada uno de sus retiros, en forma
independiente de las alturas que tengan los parapetos o muros medianeros entre los volúmenes a
adosar.

En todos los casos de completamiento de tejido o edificabilidad en los cuales exista una diferencia
de altura, el volumen más alto deberá dar cumplimiento a las normas sobre fachadas
también en su cara lateral o perpendicular a la L.O.
El nuevo edificio deberá adosarse en toda su extensión, sin perjuicio del cumplimiento de las
dimensiones del Espacio Urbano exigibles. Las Áreas de Protección Histórica y las Urbanizaciones
Determinadas se rigen por sus normas especiales.
B2) La altura menor será coincidente con la del edificio lindero más bajo cuando éste supera la
altura de la parcela (B1) o será coincidente con la altura máxima admitida (B2).
B3)

Arquitecto Alberto Wiñazky
Matricula CUCICBA N° 7890
Matricula CSI N° 6348  
Miembro de la Cámara Inmobiliaria Argentina Nro. 4681
Miembro del SOM – Servicios de ofertas múltiples.

Instagram: @arquitectowinazky

Las fotos, descripciones y demás datos son meramente descriptivos. Las medidas, superficies y designaciones exactas surgen del plano municipal y/o escritura. El precio puede estar sujeto a modificaciones.